Kinnisvaraturust Euroopas
Eluasemete hinnad on Euroopas alates 2010. aastast ainult kasvanud.
(Eurostat – Kodu ostmise ja üürihinnad Euroopas alates 2010. aastast)
Euroopa Komisjoni uuringu kohaselt on kodu ostmise hind Euroopas alates 2010. aastast tõusnud 45%.
Üürihinnad on tõusnud ka enamikus Euroopa Liidu riikides, mis tõstab üleüldist elukallidust.
Mõned eksperdid hoiatavad, et kinnisvara on ülehinnatud ja turg võib intressitõusude tõttu jahtuda.
Euroopa Komisjoni uuringud näitavad, et nii üüri- kui ka eluaseme hinnad on Euroopa Liidus alates 2010. aastast pidevalt tõusnud. Kodu ostmine on viimase 12 aastaga läinud umbes 45% kallimaks, samal ajal on üürihinnad kasvanud vaid 17%.
Alates 2015. aastast hakkas kodu omamise hinnakõver võrreldes üürihindadega tunduvalt kiiremini kasvama. Sellest ajast on kinnisvara hindade kasv kestnud ja vahe üürituruga aina suurenenud.
Pandeemia ajal püsis Euroopa kinnisvaraturg elujõulisena, sest madalad intressimäärad olid soodsaks pinnaseks laenude võtmisel ja kodu uuendamisel.
Inflatsiooni mõju kinnisvaraturule
Inflatsiooni ei tunneta ainult toidupoes või tanklas. Kõrge inflatsioon mõjutab praktiliselt kõikide kaupade ja teenuste hinda. Puutumata ei jää ka eluasemed ega teisesed kinnisvarainvesteeringud, sest kinnisvaraga seotud tegevuskulud suurenevad (elekter, küte, vesi, kinnisvaramaksud ja kindlustus).
Enamikus riikides on üürihindade kasv inflatsioonist kiirem ja see aitab investorite tehingute tasuvust säilitada või isegi kasvatada. Sama ei tähenda see aga kinnisvara üürnikele. Nii juriidilistele kui ka eraisikutele tähendab see üleüldist elu- ja ärikalliduse tõusu, eriti Eestis, kus inflatsioon on Euroopa kõrgeim.
Kinnisvara väärtus on samuti tõusujoones ning ületab inflatsioonimäära, kasvades aastast aastasse keskmiselt 19%. Eestis on viimased paar aastat olnud kõikidele kinnisvaraomanikele suurepärased, kuna kinnisvara hinnad on hüppeliselt kasvanud. See teeb kinnisvarast praegu suurepärase kaitse inflatsiooni vastu. Eestis on kinnisvara hinnad viimase 12 aastaga kasvanud peaaegu 180%.
Kas intressimäärade tõus tõmbab hinnad alla?
Hindade kasvutempo võib aga aeglustuda, mis tähendab, et Euroopas kinnisvara hindade kasv aeglustub ega ületa enam inflatsioonimäära künnist.
Intressimäärasid mõjutab kõrge inflatsioon. Föderaalreserv USA-s ja Euroopa Keskpank on interssimäärasid juba mitu korda tõstnud ja arvatavasti tõstetakse see aasta neid veelgi. See tähendab, et laenu võtmine muutub kallimaks, mis vähendab investeeringu lõpliku kasusaamise protsenti.
Eraisikute seisukohast ostetakse elukalliduse kasvu tõttu kinnisvara vähem, sest ei tulda toime kõrge laenuintressiga või ei saada seetõttu pangast üldse laenu. Kui pakkumine ületab nõudluse, siis traditsiooniliselt hinnad langevad.
Kõrgemad intressimäärad mõjutavad lisaks füüsilisel kujul kinnisvarale ka kinnisvarainvesteeringute fonde, kuna need kasutavad oma portfelli võimendamiseks suuri võlasummasid (leverage).
Euroopa Keskpank (EKP) hoiatas mais, et eluasemehinnad võivad hakata langema, kui hüpoteeklaenude intressimäärad tõusevad inflatsioonist kiiremini.
Intressimäärad mõjutavad otseselt kinnisvara väärtust, määrates ühtlasi ära igakuise laenu tagasimakse summa. Madalad intressimäärad suurendavad nõudlust kinnisvara järele ja hinnad kasvavad. Samal ajal tekitavad kõrged intressimäärad üldiselt vastupidise efekti.
(Eurostat – Kinnisvara hinnakasv riikide lõikes alates 2010. aastast)
Kinnisvaraturust Eestis
Eesti kinnisvaraturg on viimase 12 aastaga kasvanud peaaegu 180% ja on koos Islandiga selle poolest Euroopa eesotsas. Kinnisvara hinnatõus ületas aga viimase aastaga võrreldes (juunis) aastast inflatsiooni 22%. Kinnisvara hinnatõus ületab ka keskmist palgakasvu, mis annab märku, et samas tempos kinnisvarahindade kasv ei ole kestlik ja hindade langus või stabiliseerumine on ainult aja küsimus.
Tarbimise vähenemist jaekaubanduses ja kütuseturul me juba näeme.
Rekordhinnad energiasektoris (gaas ja elekter) soodustavad rahakoti kokkutõmbamist veelgi.
Viimased paar aastat
2020. aasta märtsis algas hirmu külvanud koroonapandeemia, mis surus turud madalseisu. Eesti kinnisvaraturg hakkas taastuma aga väga kähku. 2020. aasta sügiseks olid ostu-müügitehingute mahud peaaegu taastunud.
Täbaramasse seisu jäi üüriturg. Piiride sulgemise ja piirangutega sai turismisektor ja sellega ühes ka lühiajaliste rendikorterite turg valusa hoobi. Suuresti turistidele suunatud üürikorterid uputasid rendituru üle, mis tekitas olukorra, kus pakkumist oli palju rohkem kui nõudlust.
2021. aastal said Eesti kodanikud pensionireformi tulemusel pensionisambasse kogutud raha kätte, mis tekitas meeletu ostulaine. Kinnisvara hinnad lõid aina uusi rekordeid ja lõpuks jõuti isegi defitsiidini. Kinnisvara liikumine oli enneolematult kiire.
2022. aastal alanud sõda Ukrainas tekitas suure põgenikelaine, mis jõudis ka Eestisse. Täiesti uus grupp inimesi, kes soovisid kortereid üürida, tekitas renditurule erakordse surve, kus ühele korterile oli soovijaid kümneid ja isegi sadu. Selline olukord sarnaneb suuresti Rootsi üürikinnisvara turuga, kus võim on täielikult üürileandja käes.
Suurenenud nõudlus ja inflatsioon on tekitanud üüriturul stressi ja pannud üürihinnad kasvama.
Mis toimub kinnisvaraturul praegu, 2022. aasta sügisel?
Viimasel aastal kinnisvarasektorit raputanud geopoliitilised ja majanduslikud tegurid on pannud inimesi uskuma, et kinnisvarahinnad vaid kasvavad. Suve teises pooles hakkas aga see arvamus muutuma, kui kinnisvarasektor väikestviisi end korrigeerima hakkas. Samuti on tõusev EURIBOR, sõda Ukrainas ja meeletud energiahinnad inimesed ettevaatlikumaks muutnud.
Tõehetk saabub sügisel-talvel, kui me näeme, mida teevad reaalsed energiahinnad, inflatsioon ja kas poliitikute toetusmeetmed suudavad elukalliduse kasvu peatada või isegi leevendada. Nendest ja muudest geopoliitilistest faktoritest sõltub ka tarbijate edasine perspektiiv.
Oodata on hinnakorrektsiooni. Juba praegu on näha, et pakkujad, kellel on kindel müügisoov, tulevad hinnas alla ja on paindlikumad kui suve hakul.
Kas osta või oodata?
Kuigi kinnisvaraturgu ootab ees tõenäoline korrektsioon, ei tea keegi, kui palju turg langeb. Mikro ja makro majandusnäitajad varieeruvad pidevalt ning kõikide finantsturgude tuleviku liikumised on vaid spekulatsioon. Suurt langust oodata ei ole, sest globaalsel skaalal hinnad siiski kasvavad. Korrektsioon kinnisvaraturul ei tähenda paanikat ega süvenevat langust. Selleks, et hinnakasv jätkuks, on turgudel vaja aeg-ajalt „õhk“ välja lasta ja hinnakorrektsioon teha.
Kinnisvara hinnad on pikas perspektiivis ajas alati kasvanud, sarnaselt suurimatele indeksfondidele nagu S&P 500.
Nagu eelnevalt mainitud, on kinnisvara hinnad pikas perspektiivis alati kasvanud. See tähendab, et kinnisvara on kasumlik ning turvaline investeering ka üldiselt ebakindlal ajal.
Kinnisvaratehingud & üürihaldus
Kinnisvarainvesteering on ajalooliselt olnud alati hea investeering alusvara väärtuse kasvuks ja samuti saamaks passiivset tulu.
Kui sul on korter või korterid, mida soovid välja üürida, kuid ei soovi tegeleda sellega kaasnevate küsimuste ja probleemidega, siis meie Kurg&Korsten kinnisvarabüroos aitame Sind!
Kasutades meie üürihalduse teenust, leiame sulle üürilise kiirelt, kindlalt ja turvaliselt. Sina vaid naudi passiivset üüritulu. Kontakteeru meie spetsialistidega!
