Rootsi kinnisvaraturg näitas jahenemise märke juba 2017. aastal. Toona põhinesid spekulatsioonid peamiselt elukondliku kinnisvara ülikiirel hinnakasvul. Tundub tuttav? Sarnane kiire hinnakasv on Eestis toimunud juba viimased paar aastat.
Kinnisvarasektoris oli Rootsi üks väheseid riike, mida ülemaailmne majanduskriis aastatel 2008–2009 ei mõjutanud. Rootsi kinnisvarahinnad püsisid ka siis stabiilsena ja näitasid isegi väikest väärtuse kasvu.
Väikesed turukorrektsioonid on loomulikud ja mõjutavad tavaliselt ainult kohalikku majandust. Hinnakorrektsioonid 5-10% kohalikul turul üldiselt muret ei tekita. Jah, see kahjustab potentsiaalselt kohalikku majandust ja vähendab ehitustegevust, kuid see ei ole majanduslanguse põhjustaja. Suuremad langused, nagu 15-20%, mõjutavad lainetusefektina kõiki Rootsi kinnisvaraga seotud ettevõtteid, panku ja isegi riike.
Rootsi praegune majanduskliima
Kinnisvarasse investeerimine muutub keeruliseks, kui eelarve võimaldab osta vaid hädavajalikke asju ja tasuda võlgu. Rootsi rahva praegune võlg moodustab 200% nende leibkonna sissetulekust. Rootslased on võlgade tagasimaksmisega üle koormatud.
Inflatsioon ja intressimäärade tõus
Inflatsioon on aegade kõrgeim, samuti pole tarbijatele hinnad kunagi nii kõrged olnud, mis ei näita hetkelist majandussituatsiooni just heas valguses.
Inflatsioon tõstab ehituskulusid, mistõttu on ehitusettevõtted sunnitud vähendama tööjõukulusid. Tööjõukärped suurendavad tööpuudust ja tööpuudus nõrgestab kogu majandust. Nõrgenenud majandus on vastuvõtlikum igasugustele kriisidele.
Rootsi Keskpank (Riksbank) teatas septembris, et tõstab intressimäärasid 1,75 protsendini. Riigi majandus jahtub, kuid majapidamistel on suured võlad. Laenude kallinemine vähendab tarbimist ja ohustab kinnisvarafirmade ärimudelit.
“Kui kinnisvarahinnad langevad ja intressikulud tõusevad, satuvad paljud ettevõtted hätta,” ütles finantsettevõtte Aktia ökonomist Lasse Corin.
Ehitussektor ja ehitusmaterjal
Rootsi ehitussektoris tõusid tarbekaupade hinnad 50% võrra, mis on palju kõrgem kui naaberriikides. Ehitusmaterjalide kulud tõusid 60% rohkem kui keskmised tarbijahinnad. Väljaspool Rootsit kasvasid ehitusmaterjalide hinnad ligikaudu 10% rohkem kui keskmised tarbijahinnad. Ehitusmaterjalide järsk hinnatõus andis kallinevatele tarbijahindadele hoogu juurde. Kuna inimesed ostsid endiselt kinnisvara, siis nõudlus aina kasvas, pakkumine aga nii suures tempos ei järgnenud.
(Rootsi kinnisvaraindeks – TradingEconomics)
Nordea ja Riksbanki prognoosid
Nordea prognoosis oma septembrikuu hinnangus järgmiseks aastaks 15% langust 2022. aasta eluasemehindade tasemest. Rootsi Keskpank (Riksbank) prognoosis, et Rootsi eluasemeturu hinnad langevad 2024. aastaks 18%, enne kui need uuesti tõusma hakkavad, vahendab Bloomberg.
Kuidas mõjutab Rootsi nõrgenev kinnisvaraturg Eestit?
Seotud ehitussektor ja tööturg
Balti riikide elanike seas on populaarne käia Rootsis tööl. Rootsi ehitusbuumist võitsid paljud Eesti ettevõtted ja ehitajad, samuti materjale tarnivad ettevõtted. Kinnisvaraturu suur langus Rootsis mõjutaks kindlasti ka Eesti majandust.
Põimunud pangandussüsteem
On aus öelda, et meie pangandussüsteemid on läbi põimunud. Viimase kahe aastakümne populaarsemad pangad Eestis on olnud Rootsi pangad: Swedbank, SEB ja Rootsi vanim pank Nordea. Seega, kui kinnisvaraturu olukorra mõju tabab Rootsi panku, mõjutab see Eestit ja suure tõenäosusega ka meie kinnisvaraturgu.
Õnneks on viimase kümne aasta jooksul turule tekkinud ka Eesti omanikega panku, mis võivad olukorda leevendada. Eesti tuntuim ja ka meie lemmikpank on LHV.
Rootsi investorid Eestis
Viimastel aastatel on Rootsi kinnisvarafirmad kaasanud võlakirjaturult üha suuremat kapitali. Intressimäärade tõusu tõttu saavad nüüd võlakirjaturult raha laenata vaid üksikud Rootsi kinnisvarafirmad. Investorid on muutumas ettevaatlikumaks kõrge riskiga investeeringute suhtes.
Sageli näevad investorid Põhjamaade kinnisvaraturgu ühtsena, mis tähendab, et probleemid Rootsis võivad levida ka Soome ja Eestisse. Paljud Rootsi kinnisvarafirmad omavad kinnisvara ka Eestis. Näiteks Telliskivi Loomelinnak kuulub Rootsi ettevõttele.
Rootsi kinnisvarainvestorid liiguvad ka Eesti elukondlikust kinnisvarast välja. Viimase 12 kuu jooksul müüsid Rootsi elanikud Eestis kuus korda rohkem kinnisvara, kui ostsid. Rootsi kinnisvaraomandid vähenevad ja kapital liigub tagasi Rootsi.
